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房屋说明:关于负资产负债率和资本利得税的劳工和联盟政策

2020-04-10 16:52:37来源:

似乎每周都有新的报告报道澳大利亚房价暴跌的严重程度,并且有人担心,如果选出工党,房价跌势还会进一步下降。

莫里森政府此前曾表示,工党的负面杠杆政策将是房地产市场的“大锤”。

但这是真的吗?

信息自由的要求上周透露,财政部不同意政府的评论。

“我们没有说拟议的政策将降低房价。我们说,他们可能会在短期内给房价带来下行压力,具体取决于当时市场上的其他情况。”

它添加了:“从长远来看,它们不太可能产生太大影响。”

但是,财政部警告说:“如果与房地产市场疲软相吻合,拟议的政策变更可能会特别成问题”。

政府正确地指出了市场疲软。现在已经连续17个月下降。

周五发布的CoreLogic数据显示,悉尼和墨尔本的房价在2月份又下跌了1%,分别使其年度跌幅分别达到10.4%和9.1%。总体价格比2017年7月和11月的峰值分别下降了13.2%和9.6%。痛苦还没有结束,因为预计价格将比2017年的峰值下降约25%。

正如专家先前告诉news.com.au所说,出现了一系列完美的风暴,其中包括在皇家银行委员会之后限制放贷的措施,并且预计会有更多变化。

迫在眉睫的是,只有1200亿美元的利息仅转移到本金和利息的偿还上,“创纪录的单位供应,80%左右的外国需求崩溃,在最近的建筑问题之后对建筑质量的质疑”,工党提议改变税收和“价格下跌使他们自食其果”。

修改住房政策似乎是一个糟糕的时机。

但格拉顿研究所(Grattan Institute)首席执行官约翰·戴利(John Daley)告诉news.com.au,房地产行业认为实施变革始终是一个糟糕的时机。

戴利先生估计,工党对负资产负债率的变化和资本利得税可能只会使价格下降约1-2%,与可能下降多达25%的总额相比,这是一个很小的数目。

他说:“影响很小,无法与房价所发生的所有其他事情区分开。”

有趣的是,瑞士信贷(Credit Suisse)2月份发布的一份报告显示,工党政策的许多负面影响已经被住房和股票价格消化。

最近在悉尼威洛比郊区的房屋拍卖。图片:达伦·利·罗伯茨(Darren Leigh Roberts)

它说:“如今,不确定性和坏消息越来越多了。”

“我们认为,ALP重新分配议程中的许多负面因素如今已被纳入住房和股票的定价中。”

尽管工党政策的时机可能糟糕透顶,并使住房市场低迷恶化,但瑞士信贷认为这可以得到解决。如果确实引起了足够大的关注,澳大利亚央行也可能降息。

劳工政策可能意味着房价将更快跌至谷底,但它也指出,该党通常比联盟党更有可能在非住房部门引入刺激措施,以保持经济复苏。

“ ALP计划在可再生能源,高铁和电信上花费更多。减税也是一种明显的可能性,”报告说。

租金会上涨吗?

戴利先生还驳斥了租金可能上涨的建议,称租赁市场只是没有那样运作。

他说,仅仅因为财产价值下降,并不意味着房东可以增加租金,因为价格总是由供求关系决定的。

他说:“如果您为房屋多付了钱,那并不意味着您将成功支付租金。”

还告诉我们,澳大利亚社会服务理事会(ACOSS)和新南威尔士州租户联盟等团体正在支持劳工改革。

戴利先生说:“你会以为,如果人们的租金有可能上涨,那么这些群体就会在此上下跳动,但事实并非如此,他们会支持这种变化。”

戴利先生表示,确实如此,这些变化将使其对房地产投资的吸引力降低,但这并不意味着这是一项糟糕的政策。

他说,值得记住的是,那些可以从劳工政策中受益的人是那些不负资产的人,这些人约占纳税人的90%。

工党估计,其一揽子计划将在10年内将预算底线提高321亿美元。

戴利表示:“政府每年节省的3到40亿美元可以用于减税或为医院或学校支付费用。”

“有些人会缴纳更多的税,而且你会明白为什么他们不喜欢这种税,但是如果引入负资产负债税和资本利得税的改变,这意味着其他税可能会更低。”

偿还贷款所需的家庭收入与每周家庭收入中位数相比所占的比例。资源:阿德莱德银行/ REIA住房负担能力报告

移民是一个因素

瑞士信贷(Credit Suisse)指出,联盟承诺降低年度移民上限的做法也是一项反住房政策,因为它减缓了人口增长。

虽然联盟党没有透露减少移民的计划,但新南威尔士自由党表示希望将州内人口增长减少一半以上。总理斯科特·莫里森(Scott Morrison)说,他很高兴在此事上受到各州的指导。

有趣的是,工党似乎很高兴维持高水平的移民,这将部分抵消其住房税政策的影响。

本周,澳大利亚储备银行行长菲利普·洛(Philip Lowe)也指出了移民与房价上涨之间的联系。

他指出,仅仅没有足够的房屋来满足不断增长的人口需求的突然增长。

“花了一些时间计划,获得理事会批准,安排资金和建造新房屋。房价上涨并不奇怪,” Lowe博士说。

但是现在供应已经赶上,价格开始下降。

自由政策:住房负担能力

作为2017/18年度预算的一部分,联盟宣布了一项住房负担能力计划,其中包括通过将自愿捐款投入养老金来帮助首次购房者节省押金。

它还宣布了一项新的《全国住房和无家可归协定》,与各州和地区合作,以增加新住房的供应。其中包括3.753亿美元的资金,用于帮助无家可归和需要危机适应的人们。

政府建立了一个10亿美元的国家房屋基础设施基金,与各州和地区合作,与地方政府就基础设施项目进行融资交易,以便开发新的房屋和公寓。

联邦土地也用于住房开发,包括墨尔本郊区马里比农的127公顷国防土地。

国防部在马里比农的Cordite Ave 2号出售了这个占地128公顷的开发场地。

如果外国房地产的业主在一年中至少有六个月没有被占用或在租赁市场上可用,则每年收取5000美元的费用。

对新开发项目实行了外资所有权上限,以使买家获得预先批准的50%。

对于那些使用现行负资产负债率规定的人,政府还停止允许将差旅费扣除额和对工厂和设备的折旧额进行限制扣除(对于那些容易移动的物品,例如地毯和洗碗机)减至投资者实际支出的数额。

政府鼓励增加可负担住房的激励措施包括:如果私人投资者持有投资至少三年,则给予其私人资本收益60%的折扣,将租金设定为低于市场价值,并由注册的社区住房提供商管理。

托管投资信托基金也被赋予购买,建造或重建经济适用房的能力。

成立了新的国家住房金融和投资公司,为社区住房提供者提供长期的低成本融资。

劳工政策:负齿轮

只有大约10%的纳税人使用负资产负债主张减税–大约130万人。您需要拥有一个投资物业并工作并缴税才能从中受益。

基本上,在您从财产获得的收入(例如,租金)无法支付费用(例如还贷)的情况下,您可以要求减税。

例如,如果您的贷款还款额比从物业获得的租金高10,000美元,则可以将应税收入减少10,000美元。对于收入为$ 130,000的人,其应税收入现在为$ 120,000。他们为此较低的金额纳税,这为他们节省了约3700美元。

劳动力变动将把这种税收减免限制在那些投资新物业的人身上。

但是,工党尚未确定发生此更改的日期。预计将在选举后的某个时候。

它还说,在此日期之前进行投资的任何人都不会受到影响。

因此,如果您已经拥有投资财产,则不会受到影响。

负资产负债将仅限于那些投资新建筑的人。图片:保罗·米勒/ AAP

劳工政策:资产增值税

当您通过出售投资物业赚钱时,就需要对利润征税。

通常,人们以边际税率征税。因此,如果您赚取$ 190,000,您将需要支付47c美元的手续费。但是,只要您拥有资产超过一年,就可以用资本利得税规则获得50%的折扣。

还值得注意的是,如果它是您的主要住所,您根本不需要纳税。此折扣仅适用于投资物业。

例如,如果您以比购买价高出$ 150,000的价格出售该物业,并且通常需要缴纳47c的税,则该税实际上将减少为23.5c。这是因为无障碍收入将折让50%,从15万美元减至7.5万美元。

工党计划将此折扣从50%降低到25%。

工党尚未为这一变化的发生日期定下日期,但距联邦大选(预计五月份)已经过了一段时间。

在此日期之前进行投资的任何人都不会受到此更改的影响。

这也不会影响那些由养老基金进行投资的人,对于那些拥有小企业资产的人,政策也不会改变。

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