从互联网到饮水机，无处不在。
当市场蓬勃发展时，我们听到令人印象深刻的收益，泡沫和创纪录的销售价格。
当市场转向时，我们会得到有关市场下跌，泡沫破裂和经济学家的小费的评论。
疲软的市场，例如悉尼，需要投资者采取长期的方法。图片：布伦登·索恩/盖蒂图片社
现实情况是，每个市场都存在周期。许多经验丰富的长期投资者通过简单但不轻松的技巧分享他们的成功，例如：
“购买的最佳时间是昨天。今天第二好的购买时间。”
我最喜欢的之一：
“这不是把握市场时机的情况；进入市场的时间。”
还有更多，但是许多涉及的共同主题是让时间做繁重的工作。
玩漫长的游戏
市场疲软会吓到很多投资者，他们看其资产基础并看到亏损。
但是他们必须提醒自己，除非他们出售并确认该损失，否则这只是该特定区域财产周期的一个障碍。
目前，这套Footscray联排别墅的售价为$ 700k。图片：www.realestate.com.au/buy
多年来，已有许多投资者进行买卖，这是一项有趣的研究，它考虑了选择A级房地产的好处–而不是在房地产周期强劲上扬之后将收益保持固定，而将其资产持有约20或30年。
使用一组保守的增长估算，如果我们对两种场景在2013年以来在墨尔本购买的70万澳元投资级房地产的资本增长进行建模，其结果将是令人深思的。
例如，早在2013年，投资者就可以在Footscray的一个小街区上购买一栋小房子或联排别墅。我们在该地区的资本增长特别强劲，在这段时间内，该郊区（以及与此相关的许多墨尔本郊区）的资本收益同比增长超过10％。
如果我们预计到2017年出售日期之前每年按10％的价格出售，那么该物业的售价可能会超过100万美元。然后，投资者将需要向代理商收取销售费，营销成本和资本利得税，以从其利润中支付费用，并且他们必须在投资成本基础上考虑印花税。
如果我们以同一个房屋的pa每年5％的长期资本增长率计算为保守的年化增长率，则增长率减半，但是资产的长期表现却令人吃惊。
以十年为基准，按年利率5％计算，这套房子的预计价值将超过110万美元。然而，在20年的时间里，其价值仅略低于200万美元。在30年后，预计价值将超过300万美元。
考虑可持续增长的驱动力，例如靠近公共交通。图片：盖蒂
的确，对于完全为房地产提供资金的投资者而言，价值70万美元的房子将吸引负现金流，但是随着价值的增长，租金将增加，通常这样的房子最终将在10-15年左右变成现金流中性（前提是投资者不提取对该物业的进一步借贷）。
购买长寿和购买A级房产是我可以为任何长期房地产投资者提供的最佳建议。它们具有真正的，可持续的增长驱动力，并且更能抵抗经济衰退，并在景气良好的时期表现良好。
他们很容易租用，吸引了很多租户，并且从长远来看表现出色。
建立投资组合需要耐心，并且只要投资者能够风雨如磐，并专注于以正确的速度为他们建立高质量的投资组合，他们就可以预期，他们的决心将从长远来看会给他们带来回报。
