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测评:地铁2号线+江南万达旁!均价13000元/㎡,值不值得买?

2020-11-17 21:02:06来源:南宁楼盘网

近期,江南旧改提速,多个新盘也纷纷亮相抢占市场。

随着华润江南公园项目的揭牌,区域楼市竞争白热化,不少新盘加快速度,争相亮相。

位于江南万达旁的奥园瀚德棠悦府项目,一期产品早已售罄。二期项目10月14日刚刚拍下地块,如今户型、价格均以透露,动作迅速。

奥园瀚德棠悦府二期占地64.04亩,总共由9栋楼组成,首期推出83-142㎡的户型,毛坯销售,参考均价13000元/㎡。

但从项目的地段看,地铁2号线、江南万达广场在旁,配套都是高含金量的,这个价格相当合理。

但和区域楼盘对比,周边有超2万、3万+的豪宅的江景盘,但是不少楼盘毛坯均价9800-12000元/㎡。所以奥园瀚德棠悦府13000元/㎡这个价格又似乎有点小贵。

那到底值不值得买呢?

Part1

“地铁+商业”高配组合,价几许?

从南宁的地图上看,奥园瀚德棠悦府所处的位置,靠近朝阳广场市中心,直线距离3.1公里,地铁2号线直达,仅10分钟左右。

这里靠近江南主干道—星光大道,是江南含金量十足的地段,江南万达广场、淡村市场、江南梦之岛、百益上河城等等江南的地标甚至是南宁的人气王,都汇聚在这里。

加上已经开通的地铁2号线,可以和1号线、3号线、4号线等无缝对接,便利性不言而喻。

而江南万达广场,可以说是4座万达广场里人流量之王,这里汇聚了购物、休闲、娱乐等配套于一体。

奥园瀚德棠悦府是综合体旁的项目,价值可比肩综合体住宅,所以也相当于是综合体之上,并且这个综合体的价值凸显。

奥园瀚德棠悦府周边配套

奥园瀚德棠悦府周边配套

必须指出的是,目前江南区多个板块,房价最高的,就是棠悦府所在的星光-白沙商圈,除了房价2万+的华润置地西园悦府、凯旋一号外,这个板块二手房主力价格12000-13000元/㎡,是房价较高的板块。

目前江南区在售的普通住宅,主力房价9800-13000元/㎡。不同项目会根据区位地段、品牌等有所差异。

白沙星光板块房价

白沙星光板块房价对比图(克而瑞数据)

万达华府二手房成交均价14000+(贝壳数据)

白沙星光板块房价

盛邦领地二手房成交均价13270元/㎡(贝壳数据)

所以,从区位地段、板块一二手房价水平综合分析,奥园瀚德棠悦府二期13000元/㎡的定价,处于合理价位。

基于目前的新房,在产品设计、园林规划、物业服务等软硬件方面都比之前的小区有所升级,居住体验也会相应的改善,从这个角度考虑,新房价格如果略高于二手房,也是合理的。

另外有一个数据需要特别关注,当前该板块的商品房库存量超过20万㎡,加上后期阳光城、华润等新盘上市,供应量加大,销量承压在所难免。

Part2

两房至四房,力求舒适但难免中庸?

奥园瀚德棠悦府是旧改项目。资料显示,该项目总占地230亩。

已经开发售罄的一期,占地16.2亩,拿地时间是2019年7月16日,南宁奥园瀚林置业有限公司以总价1.44亿元摘得,地块楼面价3349元/㎡。

一期由2栋高层住宅和1栋70年产权公寓组成,一共是500户。高层住宅户型有70-95㎡、95-110㎡、110-125㎡。公寓为loft,主打30㎡和小量70㎡的户型为主。

二期地块占地64.04亩,2020年10月14日广西奥瀚房地产开发有限公司以总价6.2亿元拿地,楼面价为3577元/㎡。

从目前项目释放的信息看,奥园瀚德棠悦府二期由9栋楼组成,首期推出建面约83-142㎡城芯美宅,毛坯交付,参考均价13000元/㎡。

我们来看看户型图。

众所周知,现在市场上有很多高赠送的户型,比如70多平就能做三房,90平左右做四房,很多楼盘都出现“同等面积多得一间房”的效果。

所以,在户型设计这块,奥园瀚德棠悦府就显得中规中矩。

82-83㎡做两房,103-105㎡做三房,122-125㎡做四房;143㎡做四房,90㎡的面积段是缺位的。

所以,偏向刚需的两房、三房户型,面积都比同类户型大。

棠悦府的81-83㎡,仅做两房设计。

两房户型,共有3种,但布局一致,只是面积上略微有差。C户型最好,其次是D户型。

两房的户型,客厅开间都做到了3.6米,主卧开间3.2米、3.3米,进深3.5-3.6米。主卧与客厅共享阳台,采光面较大。

次卧面积则相对较小,特别是E户型81㎡的次卧,仅为2.7*2.9米,约7.83㎡,窗户位置让整个房间的布局受到了限制。

而且两房分布的楼栋及朝向朝向并不理想,E户型是有朝西的。

相比市面上75平左右可以做三房,棠悦府80多平仅能做两房,而且次卧的舒适度也并没有得到很好保障,相较之下竞争力一般。

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奥园瀚德棠悦府81㎡两房户型图

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南宁某楼盘79㎡可做三房

棠悦府三房户型有103㎡、105㎡两个面积,格局大同小异,均是朝南。

客厅开间3.6米,南向阳台开间约6米。主卧带飘窗,但飘窗都较小。

主卧门与主卫门相对,这是设计上的缺陷。

对比市面上100多平的户型图,奥园瀚德棠悦府的户型设计稍显中庸。

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奥园瀚德棠悦府103㎡三房户型图

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南宁某盘103㎡三房可做到横厅设计,南北双对流阳台

棠悦府122-125㎡的四房,均为朝北设计。

125㎡的L户型,是四房户型里比较优质的,朝南设计。南向阳台开间7米,进深2.3米(一般是1.5米,优质的可以做到2.1米),可见阳台是很大的。

北向的生活阳台,连接客厅,开间也做到了3米。与南向景观阳台形成南北对流,整体的通风采光效果更好。

主卧以及两间次卧的长宽都超3米,舒适度更好,而且北向的次卧是全飘窗,卧室的空间感更大。

遗憾的是,这个户型房源量少,仅分布在5#楼的一角,大约30套左右。

122㎡的四房,是朝北的。整体的布局与125㎡相差无几,餐厅开间小一些,客厅、阳台开间小一些。

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奥园瀚德棠悦府125㎡户型图

143㎡的四房户型,是横厅设计,双厅面积约33㎡,连接7.2米大阳台,进深也做到了2.3米,采光面大,通透感更强。

这个户型也可改成5房。那么北向的四个房间,都是带飘窗的,主卧也是带飘窗的,这样还能保证房间的舒适性,实用性更强。

主卧开间4.8米,面积约20㎡,后期的改造空间非常大。

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奥园瀚德棠悦府143㎡户型图

整体而言,奥园瀚德棠悦府的户型,中规中矩,在赠送率上,确实无法与一些神户型媲美,好在都是标准的两房、三房、四房设计,方正格局保障。

Part3

瑕不掩瑜

谨慎定价或可出手?

奥园瀚德棠悦府位于江南核心区,周边商业配套尤为突出(江南万达广场、江南梦之岛、淡村市场等),更是地铁盘(距离地铁2号线亭洪路站仅300米左右)。

此外,已经招标的文骅小学,规模为48班,就在奥园瀚德棠悦府的旁边。

如此看来,奥园瀚德棠悦府是集铁、学、商于一体的楼盘,在区域中的竞争力比较凸显。后期是否能具有更大的升值潜力,在于学校的名气。

如果说不足的话,一是户型稍微有点中庸;二是容积率为4,稍高一些。整体而言,可以说瑕不掩瑜。

相较其他铁商凸显的项目而言,如果奥园瀚德棠悦府二期毛坯13000元/㎡,小编认为这个定价也相对合理,感兴趣的老铁不妨前往查看。