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保利琶洲收官作 108亩留用地与旧改成色

2020-10-16 15:00:37来源:观点地产网

走去广州保利洲际酒店的一路上,可以看到现时的琶洲村路面宽阔、高楼林立、两旁的商业街也热闹了起来。

十年间,琶洲村成功蜕变。改造前,这里还是典型的脏乱差和安全隐患极大的城中村代表。而今经过保利的全面改造,成为集居住、商业、酒店、办公、休闲于一体的大型城市综合体,房屋建筑密度大大降低,市政用地、公建配套面积、绿地率等也大幅提升。

10月10日,琶洲村108亩留用地项目举行合作开发签约仪式,保利宣布成为该村合作企业。

上个月的17日,琶洲村以83.2%的支持率表决通过保利作为该村108亩项目合作开发企业。据保利管理层介绍,这是继2010年琶洲“城中村”旧改项目完成以来,保利再次参与该村项目合作开发。

保利内部人士告诉现场媒体,这是保利在琶洲的收官作,意味着琶洲村将整体开发完成。

比猎德村地块还大了近一倍的琶洲村对于广州旧村的意义并不小。为琶洲村量身而作的开发商主导开发模式是政府的一次全新的尝试,其成功的意义在于政府便可退居幕后,并全面开启全市新模式的城中村改造工作。

而对于保利来说,作为第一个成功啃下的城中村,其形成的“琶洲模式”也成为其后续开展城市更新工作的重要参照。

琶洲“收官作”

本次保利签约的108亩留用地位于琶洲中二区核心区南片,与地铁4号线、8号线万胜围站的直线距离约500米,与琶洲新村小区仅一路之隔。

该留用地块在之前并未纳入琶洲整体改造中,直到现在才准备投入开放建设。“留用地一般用来发展集体经济,不能做住宅地产开发,大致都会做成公寓、产业园和商业等”,世联行广州大区副总经理林家星表示。

“该项目的建成,将会为广州市场新增约20万平方米的商业和商务空间”,广东保利城市发展有限公司总经理袁俊于签约仪式上介绍道。据悉,琶洲村108亩地块项目定位为广州滨水地标,拟打造成为集商业、办公等多功能于一体的城市地标综合体,也将与保利天幕广场、保利叁悦广场、保利MO等共同组成琶洲东部商业互联经济圈。

全国首个由开发商主导的迄今最大规模的城中村改造项目,成为琶洲村头顶的光环。随着琶洲村全面改造的完成,目前该区域办公氛围浓厚、商圈也已经成熟,其周边1公里范围内便是保利广场、万胜广场、环汇商业广场、琶洲商业广场等大型商业综合体;并且还临近会展中心、琶洲塔和会展公园等,商贸娱乐氛围渐浓。

如今,以珠江为核心的“一江三城”规划为琶洲吸引了众多互联网产业及其他高新科技产业,包括中国移动、腾讯、国美、小米、欢聚时代、星河湾、科大讯飞等,其中唯品会总部大厦将投入使用,环球市场、阿里巴巴、华邦等5个项目2020年底前将陆续入驻办公。

琶洲旧村改造,亦是让保利在旧改上“一战成名”的项目。据保利方称,琶洲每年要接待全国各地300多个考察团,了解和学习琶洲村改造的经验。

曾有报道详细列举广州的猎德、林和、杨箕、琶洲村、潭村这5条已完成改造的村各个维度对比,最终琶洲村旧改以总计38分列5条村之首,其中人居舒适度、改造推进度、教育提升度、村改收益度、文化保育度五个维度均排名第一。

十年前,琶洲村启动了整村改造,关于资质认定的五道拍卖门槛便颇为严格,最终具有绝对优势的保利得以底价1.42亿元独吞这超过64万平方米的土地,并承担总计约44.7亿元的改造成本。

回顾改造前的琶洲,主要症结在于城乡二元结构反差剧烈,村内“握手楼”遍布,规划管理无序,环境卫生、消防安全、治安计生等问题突出,配套设施匮乏。直到2014年12月完成村民回迁,保利实际上仅用了4年顺利完成琶洲村改造。

值得借鉴的是,琶洲项目中3/4的土地被征为国有,但村集体拿到了40%的建筑面积,开发商保利则拿了56%的建筑面积,这样的利益平衡能让保利和村集体都获益不少。

改造完成后,目前琶洲村的大部分物业都是村民持有的,而保利后续重点做轻资产管理。集体物业中包括地铁口商场、酒店、写字楼共约20万平方米,按3万元/平方米的单价保守估算,资产价值高达78亿元,这些物业整体打包给保利商业承租运营,每年亦可为村集体带来约2亿元净收入。

“琶洲模式”为业内所认可的成功便在于最大程度提高了村民收益。据了解,琶洲村村民户均回迁面积在300平方米左右,村民通过出租一部分面积便可获不少租金收入,每年两期的广交会,亦能给周边租赁带来巨大的收益。

保利旧改成色

被外界盛赞的“琶洲模式”一改以往,充分发挥和激活市场活力,政府、村民和开发商三方实现了和谐共赢的良性循环,这是琶洲旧改成功模式的意义所在。

但即便是成功的琶洲案例,背后亦是充满荆棘。其中在回迁阶段,琶洲村也出现过影响颇大的村民“维权”活动。保利能在短短四年内完成琶洲村从动迁到回迁的壮举,事实上和政府的一路绿灯以及保利的前期工作有极大关系。此外,保利在最耗时难啃的动迁环节表现足够的“诚恳”,之所以获得村民支持亦在于改造的公开透明。

以“琶洲模式”为参照,保利后续参与开发天河冼村、天河小新塘、黄埔鱼珠等多个旧改项目。

据保利介绍,其城市更新业务版图目前共涉及11个省份,20个城市,布局重点为粤港澳大湾区,此外辐射华中、华北、西南、西北区域。

截至目前,保利发展城市更新方面跟进项目超130个,涵盖旧村、旧厂、旧城(含棚户区改造)、留用地开发及一级土地整理,与村合作项目近40个,在建及建成项目近10个,拥有超过1万亩协议改造面积。

而真正实现转化的除了琶洲,还有天河小新塘项目。该村项目位于广州天河区东部,名气虽不及猎德、冼村等,但其周边围绕国家软件产业基地、天河智慧城、广州科学城等高新产业区,也具备较强的土地增值潜力。

2015年,保利总投资200亿元入驻小新塘。不到4年时间,小新塘在2019年6月完成第一次回迁分房。至2019年底,50栋回迁房全部封顶,临迁在外10年的村民职工第一次回迁分房。这其中进展快速的很大部分原因要归结于动迁的效率。

琶洲村和小新塘是保利旧改暂且收割到的果实,而众多旧改项目中,亦不乏进展缓慢、举步维艰的。其中最典型的为拥有近800年历史的冼村,“九年磨一村”,从2011年接手到2019年3月,冼村改造新方案才终于出炉。

持续改造10年后,冼村村民在2018年第一次回迁入住新房。另据保利内部人士介绍,目前冼村三期回迁房也已经封顶。

今年以来,保利在旧改市场上仍然频有斩获。4月23日,南沙区黄阁镇亭角村以100%的通过率选定保利为合作企业;9月28日信息披露,保利拿下广州黄埔大塱村旧改项目,总投资额30亿。广州之外,保利华南在深圳联合保利资本、深圳裕和集团三方合作拿下了深圳大鹏新区青谷城市更新项目主体,拟建21.6万平米综合体。

一度引来市场关注的是6月保利联合富力体拿下海珠赤沙村旧改,难得的是这两大旧改巨头过往的交锋与争夺在赤沙村项目上“妥协”。

后入局的保利无疑成为最后的赢家。而与琶洲会展中心仅有一河之隔的赤沙村,被称为广州旧改的“明日之星”,其身上的光环也正是琶洲所赋予的。