2020年的南宁楼市，在「焦灼」中前行。
疫情影响、三条红线紧箍、房住不炒反复强调、价格战硝烟滚滚……这是艰难的一年。
这一年，南宁商品房量跌价涨，商品住宅价格迈向1.25万/㎡；
这一年，南宁楼市进入改善时代，高端改善产品“百花争艳”；
这一年，南宁地铁运营里程突破百公里，4条地铁联网运营；
这一年，城市更新阵营再次扩围，新老城区迸发新活力；
这一年，强首府战略全面落实，“三企入桂”稳步推进，重大项目相继落地，南宁发展步入快车道。
去房网重磅推出《翱变·2020南宁楼市白皮书》，通过《房价篇》、《政策篇》、《城建篇》、《土地篇》、《房企篇》等篇章对南宁楼市进行总结，回顾过往，期许未来。
《印象篇》
2020年，虽然房价又上涨了，虽然2万+的楼盘阵营已超40盘，但老编还是想说，这是2017年以来，又出现了很好的买房时机。
首付分期楼盘阵容持续加大，甚至2万+的楼盘也有低首付；热销楼盘精改毛、特惠房不断；横盘板块高性价比；新盘上市比拼产品力，好盘不断……
这是来自于市场端的价格&产品的诚意。
此外，政策的福利也不少：新版购房合同启用，购房门槛降低；房贷利率下降，月供压力减轻……
所以，2020年四季度，这是一个很好的买房时机。
回顾这一年，南宁楼市有哪些表现让您印象深刻？老编带大家一起回顾总结。
一、房价VS地价齐齐翻新
2020年1-11月，南宁商品住宅成交均价为12491元/㎡，同比上涨8.83%。但这不是普涨，是结构性上涨。
五象湖、三岸、柳沙、凤岭北等高价项目的入市，对南宁整体房价有不少拉动作用。肉眼可见的是这几大板块的房价天花板也在刷新。
这一年，南宁商住地供应量较小，和房企土储量见底形成了鲜明矛盾。不少房企亟需拍地，保持市场占有率。所以龙岗、五象南、江南区、三岸、仙葫等地，都出现了新的楼面价记录。
龙岗近两年的楼面价，破7进8，目前的记录是蓝光芙蓉山悦一线江景地块，楼面价是8217元/㎡。当前区域里的新盘，楼面价主力为6700-8217元/㎡，荣和、建发、北投等都第一次进军该板块。
新媒体中心附近，蓝光大唐雍锦世家的楼面价是8600元/㎡，保利新项目楼面价是8795元/㎡。
五象南今年的楼面价也接近8字头，荣和接连拍下了两块地，楼面价分别为7866元/㎡、7980元/㎡。
江南区今年也排除了两幅高地价项目：阳光城江南檀悦项目其中一幅地块楼面价达到了7933元/㎡，美的新希望锦云湖光楼面价6871元/㎡。
青秀区三岸板块，诞生了一幅地价为15052元/㎡的项目。柳沙、东葛等板块地价超1.4万/㎡。
同时，仙葫也迎来了新的机遇，招商、中海、荣和等房企进驻，目前区域的地价是晟宁新摘获的项目，楼面价为6500元/㎡。
这一年，南宁多个板块的楼面价都有一定程度的上涨。房企拿地依然迫切，但整体来看，四季度的地价回归理性。
二、价格战硝烟滚滚（降价）
这一年，在疫情影响、三条红线紧箍之下，对开发商的资金链考验更大，而来自于购房端的观望情绪也非常浓厚，这是艰难的一年。
所以，这一年的价格战来的比往常都猛得多：首付分期楼盘超60个，分期时长甚至可以做到3年、5年，刚需盘、改善盘、豪宅盘都有首付分期政策；周周特价房、总经理特批折扣、赠送10年物业费、签约95折等等促销方式层出不穷。
而公寓的价格战则更狠：4字头的公寓、第二套半价等促销方式，更是震惊。
这一年，首付20万左右，也能在五象买套房了。
这一年，江南、西乡塘、兴宁陷入了“横盘”中，房价平稳，而且有不少特价房，性价比高。
所以，对于自住的购房者而言，是入市的好时机。
在整体的印象里，因为大范围的楼盘促销潮，所以不少人感觉南宁房价似乎下降了，然而统计数据又是房价上涨，加上2万+的楼盘阵容强大，这让人感觉很矛盾。
其实，市场降温或者房价下降是表象，是直观的感受。而房价上涨，是通过大数据进行统计，是平均化的数据呈现。
三、房价分化加剧
相比2019年，2020年南宁楼市分化持续加剧：区域分化、房价分化、房企分化、项目分化更加明显。
特别是价格分化：板块价格差持续扩大。
五象湖、蟠龙、凤岭南、凤岭北等房价持续履新，南宁房价形成4321的格局。热门核心板块价格跳涨，抗跌性强区域价格维稳，虚火/动力不足板块价格回调，南宁的房价梯度分层逐渐明朗。
这一年，单价2万+的项目超过40盘（包括合院）；而房价8字头、9字头的楼盘也有约40盘。
这一年，江景房价格差凸显，从西到东，区域价差近10000元/㎡。看江VS不看江，价差约7000元/㎡。
这一年，公寓的价格也在分化，从5字头到1万8，价差超1万/㎡。
隔一条路，价差3000+；相继3公里，价差1万+的现象普遍存在。由此可见，买房的地段论，何其关键。
四、超20盘卖合院
今年南宁楼市涌入了一股新势力：合院。
据粗略统计，超20盘有合院产品推售。今年南宁的合院是真火！这个“火”不单是开发商集中推合院产品营造的氛围，而且卖得也很“火”：荣和澜山府单日揽金2亿、锦樾府合院首开售罄、联发臻境首开劲销6亿、荣和五象院子首开售罄……
青秀、五象、江南、兴宁、武鸣等区域都有合院产品上市，上演了“百家争鸣”的热闹景象。
合院，有独立的庭院，赠送地下室（部分），拓展面积高，基本上可以实现100-300%的赠送率，多数合院总价300-500万/套，所以成为了很多改善客户的置业之选。
纯合院的项目比较少，有的楼盘是合院+高层组合，比如荣和五象院子、龙光天瀛、蓝光大唐雍锦世家等；也有合院+洋房组合，比如龙光天宸、荣和澜山府、联发臻境等。
目前，南宁市场上的合院产品，有住宅性质（70年产权）、商业性质（40年或者50年产权）之分，不同性质的合院，价格也大有不同，买卖时要注意甄别。
五、阳台上天了
2020年的南宁楼市，对于购房者而言，是友好的。一方面，供应量上涨，供大于求的现象阶段性、结构性显现；另一方面，房企销售压力增大，除了价格让利，另一大杀手锏就是提高产品内功，提升客户的获得感。
所以，这一年里南宁楼市涌现出了很多惊艳的产品。而高拓展率、大阳台则是产品力的关键词。
这一年，南宁的“跑道”阳台特别多：
金科城79㎡的三房，阳台开间5.5米，堪称同面积段阳台开间的top1；
彰泰江景湾118㎡的四房，阳台开间8.9米；
联发臻境126㎡的户型，南面阳台开间13米；
阳光城江山璟原168㎡双阳台，开间分别为7.8米、6.4米；190㎡的户型，阳台开间12米；
建发五象印月286㎡，主阳台开间10.2米，客厅、餐厅、三间卧室共5个开间朝南；
蓝光大唐雍锦世家95㎡阳台开间8.7米；113㎡户型阳台开间8.3米；
北投荷院180㎡户型，阳台开间12.35米；125㎡户型阳台9.15米；
建发央著87㎡三房，阳台开间8.7米；143㎡户型主阳台开间11.2米……
万科第五园270°露台等……
（建发央著87㎡户型图）
（蓝光大唐雍锦世家95㎡户型图）
（金科城79㎡户型图）
通过大阳台，增加户型的灵动性和拓展面积，同时又增大了通风采光效果。而且不少120㎡以上的产品，还可以做到双阳台。更难能可贵的是，大阳台不再是豪宅才有的标配，一些刚需产品，也有大阳台。
可见，今年的户型设计能力，确实提升了不少。
2020年南宁楼市涌现了很多好的楼盘项目，堪称“品质元年”。
六、抗疫
2020年开年，突如其来的疫情，让2020年的楼市充满了变数。
和全国多个城市一样，南宁住建部、南宁房协等纷纷发文倡议关停售楼部。
这期间，万科、融创、碧桂园、恒大、荣和等多家房企纷纷捐款捐物，与国家共克时艰。
同时，“线上卖房”、“直播看房/带货”等方式在网络平台爆发，逐渐受到关注。
而物业板块则是拿出了全方位的“消杀”服务，全方位守护业主安全，撑起了抗疫的安心防线。
在疫情影响下，物业的服务力在购房者置业决策中的影响力持续放大。而不少楼盘，也通过引进品牌物业来增加项目的卖点。比如交投地产和顺园引进万科物业、凯旋一号上水湾引进华润物业、大唐臻观/阳光城江山璟原等引进金钥匙物业……都旨在通过好的物业服务能力，提升项目的竞争力。
2020年不少房企拆分物业公司上市，更出现了部分物业公司市值超出地产母公司的情况。随着消费升级、客户需求逐步提升，房地产服务行业的价值将进一步崛起。
七、高周转到快周转
疫情影响、“三条红线”紧箍，对房企资金链运营的考验也前所未有，今年房企的日子都不好过。
之前的“捂地流”不见了，“高杠杆、高周转”短时间扩张规模的方式逐渐向“快周转”方式转变，房企更注重发展质量，同时在资金运用方面效率也进一步提升，资金的“快周转”成为行业新的趋势。
（图片来源：贝壳研究院）
这一年，南宁很多新盘，从拿地到开盘，时间越来越少：
华润置地江南中心，2020年10月29日拿地；2020年11月20日正式奠基开工；2020年11月28日接待中心开放；2020年12月19日开盘劲销6栋楼。不到一个月时间，完成了拿地、开盘等重大工作。
龙光玖悦府2020年7月29日拿地，10月24日营销中心开放，11月14日开盘；
大唐盛世旭辉府2020年6月30日拿地，2020年9月26日首开；
滨江锦湾2020年6月30日拿地，2020年11月27日首开；
万科金域国际2020年10月14日拿地，2020年12月19日首开；
彰泰欢乐颂2020年7月3日拿地，2020年11月13日获取预售证销售；
阳光城江南檀悦2020年10月14日拿地，2020年12月26日城市展厅开放；
此外，金科城、荣和五象院子、建发央著、彰泰江景湾等新盘，从拿地到项目上市，也都不是3个月左右。
越来越快的开发节奏，一方面是政策原因（一般要求土地签订之日起9个月内开工，36个月内竣工）；另一方面是融资难度收紧，房企要自我造血，提升资金的运用效率。
八、城市更新
据不完全统计，2020年南宁共有3.3万亩81个城市更新项目获批或启动。
西乡塘区现有改造项目62个，设计改造用地24265亩。其中，原北大客运站——建发鼎华北大珑廷、原南宁五里亭果蔬批发市场——洋浦星、原北湖水泥厂——当代锦园MOMA，还有安吉大唐世家、人和公园溪府、融创融公馆等项目，都为西乡塘城市更新驻入了新的血液。
江南区的旧改进程在2020年迎来了大提速，片区旧改项目占地面积达7008.22亩。7月10日，南宁市“央企入桂”项目集中签约仪式上，华润置地意向签约5600亩江南五一片区TOD占城一体化产业新城项目；10月29日摘获285亩江南公园旁旧改一期地块，打造了对标深圳华润城的华润置地江南中心项目，首开就卖掉了6栋楼；加上西园饭店旧改项目——华润置地西园悦府，二期地块也即将摘牌；未来华润置地参与江南城市更新建设近7000亩，华润深入参与江南区城市跟新建设，为区域带来了新的发展契机。不仅如此，凤凰纸厂旧改项目——龙光玖誉城，学校建成，商业配套逐渐落实，城市综合体面貌已显；造船厂旧改项目——上水湾；南糖旧改项目——奥园瀚德棠悦府；玻璃厂旧改项目——云星钱隆江景、金成江面壹品等项目，也极大的推动着城区面貌的更新。另外，江南区旧改项目——建发玺院已经交付，给片区带来了高端居住品质。
青秀区今年推进的城市更新建设5大项目，共958亩。华润置地中山府、云星城、融创九熙府、龙光玖珑华府、建发央著等项目相继面市，推动着青秀区的换新迭代。
兴宁区今年也已推进城市更新457亩、6大项目。其中，“老南宁·三街两巷”二期工程的开工建设也将为朝阳商圈驻入新的活力。
九、广西房企走向全国
随着行业的稳步发展，越来越多的全国品牌房企进军南宁市场。
2020年，作为广西本土房企一哥的彰泰，也正式走出广西，进军全国市场，布局无锡、南京、武汉、南昌等主要城市。
这是广西本土房企第一次走向全国。
那么，彰泰何德何能？
2020中国房地产百强企业第71位、2020中国物业服务百强企业第63位、2020中国地产产品系品牌价值TOP35、2020中国物业服务百强满意度领先企业、2020中国房地产开发企业品牌价值西南10强、2020广西民营企业100强、2020广西民营企业纳税10强……
这是2020年彰泰获得的一系列奖项，除此之外还是“鲁班奖”、“詹天佑奖”、“广厦奖”的获得者。
彰泰经过28年的发展，已经成功开发了三大产品系：城市醇熟系列、山水度假系列、顶*级奢居系列。2020年彰泰在广西有23盘交房，总计2万多套房源顺利交付，并且获得了业主的好评。
（彰泰集团产品线）
除此之外，彰泰的物业服务力也是有口皆碑，满意度85分，业主回购率70%……
可以说，彰泰在品牌、产品力、服务力等内功方面全面出击，赢得了认可。
彰泰走出广西，有实力也有魄力！
十、商业配套进展提速
2020年是强首府战略的起步之年。这一年，南宁的城建进度突飞猛进：地铁、道路、高速、企业进驻等等重大项目进展顺利，城市发展步入快车道。
这一年，南宁的商业配套兑现进一步加速。据统计，2020年南宁迎来4大商业体开业，其中2座威宁邻家广场开业——威宁蟠龙西邻家广场、金菊邻家广场；南宁最大的超市——阿尔特麦大型超市，占地5万㎡，也已开业。
此外，位于长虹路的万科城也迎来了万科里的开业，是一个3万㎡体量的邻里时尚生活MALL。
这些商业体的开业，都为周边的居民带来了便利。
此外，备受诟病的五象商业，也迎来了大提速：
宜家已经封顶，预计2021年8月开业；
华润万象汇正在整装，预计2021年开业；
宝能城市广场商业MALL封顶，预计2021年建成开业；
威宁利福邻家广场、威宁龙岗东邻家广场力争2021年开业；
五象航洋城仍在装修中……
兴宁区的梦之岛（金源城）、首创奥特莱斯也相继封顶，预计2021年开业……
可以说，南宁的商业配套进展已全面提速。
华润万象汇进度图（摄于2020年12月14日）
小结：
2020年，南宁楼市很魔幻，也很真实。不管是2万+与降价降温的极大反差，还是品质元年遇上了横盘期，这都是南宁楼市客观真实的存在。
整体而言南宁楼市是健康、平稳、向上的。
在强首府战略的贯彻落实下，南宁城市建设发展步入了快车道。这一年，南宁城建取得突飞猛进的进展：“三企入桂”硕果累累；超104个产业项目签约、开工、竣工；南宁地铁里程破百公里，四条地铁线联网运营；多条道路建设通车、多所学校建成使用……医疗、商业等配套齐头并进，南宁迸发了强劲的活力。
南宁的虹吸效应显著提升，城市能级再上新台阶。
强首府下的南宁，正在甩开广西其他城市。
所以，买房置业首*选南宁。
