自2000年以来，澳大利亚的真实房价攀升了150％，而实际工资已攀升不到三分之一。
悉尼和墨尔本在世界上最昂贵的城市中排名。过去20年来，澳大利亚的房屋所有权水平从70％下降到65％，房屋股权从80％下降到75％。年轻的工人已经完全占据了主要城市。
在能够承担家庭的人中，家庭债务的增加对收入比率正在衡量消费和增加财务脆弱性。
我们经常被告知提供的问题 - 我们没有足够的家园人们想要的地方。虽然这是真的，相对于人口的住房供应减少将减少每人的住房并增加住房租金，我们所看到的是不同的 - 租金之间的愤怒和房屋价格之间的恐惧越来越多，因为金融资产增加了很多更快速。
澳大利亚已成为需求驱动的家庭价格通胀的世界领先者。澳大利亚人越来越多地购买住房，以确保财务回报 - 既有资本收益和租金收入，经常被称为住房的经验，但我们认为可以更准确地被认为是“租赁化”。
它是怎么发生的
在悉尼大学和伦敦大学创新和公共目的学院的一份工作文件中，我们认为“租赁化”最能描述房地产资本收益的形式提取土地租金的越来越多的利用。租户的租金 - 澳大利亚先进的过程。
尽管有多个主要的繁荣和胸部周期，但包括维多利亚的1880年代的土地繁荣和1890年代的经济衰退，而在20世纪60年代的经济活动的总价值相比，土地价值和房价相对较低。
住房和建筑价格的长期澳大利亚实际价格指数
相比之下，尽管2009 - 10年和2017-2019简要修正，但我们展示了自1980年以来的澳大利亚房价自1980年以来飙升了215％，并表现出对长期趋势的恢复迹象。
该图表显示了房价上涨，由于土地价值上升而不是建筑成本，这已经以较近一般价格通货膨胀的速度增长而导致的。
将房价降低到低利率，将起飞归于起飞令人诱人。低利率使家庭能够相对于收入占用更大的抵押贷款。
但是，20世纪60年代的利率也很低（近2010年的速度，当房价飙升时，并没有太多推高价。
更多来自房子而不是工资
低利率似乎是必要的，但不是足够的，价格飙升。在似乎需要的其他事情中，增加了对财务的获得，公众参与住房，以及反映业主政治权
力的税收休息。
以自2000年以来，在1960年之前，以资本增长的形式返回土地以来占国内生产总值的3.5％至16.7％的GDP。
它已经变得如此高，竞争对手，有时占主导地位工资作为家庭收入来源。
下图比较了一年多年来的年度返回到典型的家庭，以年度返回劳动以工资的形式，全国和悉尼（仅限最近的数据）。
当衡量标准大于一个时，它意味着平均房屋的回报更大，由租金和资本收益组成，而不是普通工人。
与工资相比，住房的总回归
在2019年6月的29个宿舍的29个宿舍中，悉尼中位数的家庭中位数的中位数赢得了工资的中位数。
在澳大利亚，住房是绝大多数私人拥有的。在1950年和20世纪60年代的简短时期，公共住房是以大量规模创建的，但很快私有化计划很快，今天它占新供应的百分之几。
进入这种环境被抛弃了对20世纪80年代贷款的拆除，使银行能够扩大与财产有关的贷款。
在有限的土地中流动的更多信用产生反馈周期，因为价格上涨和抵押价值观促进更多的贷款和更高的价格。
在澳大利亚，抵押贷款从1990年的GDP的20％以上增加到今天超过80％。通过比较，商业贷款攀升35％至40％。
绝大多数抵押贷款用于购买现有，而不是新的家园。
投资者推高每个人的价格
新抵押贷款的投资者份额从20世纪90年代初的10％从10％增加到40％。它给出了所有者占用者和他们以前没有面临的价格竞争。
澳大利亚对投资者的异常慷慨的税务让步帮助。他们获得资本增长税的折扣，同时能够扣除从任何来源的收入扣除运营其物业（包括利息成本）的全部费用。
在扣除租金收入的情况下，该过程称为负齿轮。
需要改变很多，以便改变事物。抵押贷款信贷需要更强大的监管。可能是在20世纪50年代和20世纪60年代重新审视澳大利亚使用的信贷管制的时候了，这针对新的而不是现有的住房，并帮助增加了居所。
中央房屋银行的案例
税收应专注于土地租金，以增加住宅物业价值或减少土地利用的意外收获的形式。征收未来的租金会令人沮丧的猜测。
将年度土地价值纳入主要居留以及投资者住房将成为一部分变更的一部分，以低初始率和延迟支付或借用未来销售额的延迟销售额的替代方案。
税收优势延长住房投资者，如消极传票和折扣资本获益税，应被扣税。
并有一种案件才能重新引入直接政府参与。中央房屋银行可以使用其供应和销售新住房的能力，以设定“房屋价格走廊”，以确保房价迅速上升，抑制潜力下降。
它也可用于为家庭提供各种替代稳定的财税，例如不同种类的租赁，公共住房和销售住宅，以便在贴现价格上向社会住房提供商销售住宅。
挑战的既得利益将是艰难的，但目前的低迷提供了希望。
随着房屋所有权堕落的率，租房者努力使终结会见，中央银行耗尽杠杆率，以促进岩石底部的利率，以前出现的改革在政治上是不可能的，可能会获得牵引力。
Cameron Murray，研究员 - 亨利Halloran Trust，悉尼大学和Josh Ryan-Collins，财经和宏观经济研究所，UCL学院，UCL
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