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储备银行发现房地产市场存在新风险

2020-04-24 08:52:34来源:

澳大利亚储备银行出人意料地承认,严厉打击住房贷款可能会打击经济,这可能暗示该银行将放宽投资者贷款的规定。

到目前为止,房价下跌已成为家具的一部分。澳大利亚的普通房屋价格已经下跌了许多个月。城市和乡村地区的价格都在下降,很少有地区出现强劲的增长。(不过,向霍巴特的快乐房主大喊大叫!)

许多人认为可以保证更多的价格下跌。我们已经看到跌幅为10%,跌幅为20%,甚至灾难性跌幅为30%的预测。

每个人都有意见。但是,对房地产市场的一种看法最为重要:澳大利亚储备银行。它具有强大的功能,可以随时让价格下跌或介入,以推动住房发展。

因此,当澳洲储备银行本周发表有关住房贷款政策的演讲时,我非常警惕。

澳储行副省长在讲话中承认房地产市场存在巨大的新风险。这不是我所期望的。一点也不。澳洲联储表示担心的是,房地产开发商无法借钱开始新项目。

什么?

长期以来,储备银行一直在谈论房地产管道。如下图所示,正在建造成千上万的新房屋,尤其是高楼大厦中的公寓(包含在左侧的“较高密度”行中)。

这包括已获批准但尚未建造的房屋以及正在建造的私人房屋。资源:澳大利亚统计局和澳大利亚储备银行。

保持其他一切不变,要出售的房屋越多,它们应该越便宜。这是简单的供求关系。新房的管道应该对价格施加下行压力。我以为澳洲联储可能会很高兴管道很快从涌入到滴流。

相反,他们似乎担心管道可能会停止快速涌出。

“我们预计建筑活动将从高峰时期下降。副州长盖伊·德贝勒(Guy Debelle)说,自2017年中以来,东海岸主要城市的计划外公寓销售有所下降,开发商称国内投资者以及外国买家的需求均较弱。

“一个风险是,如果一些计划中的公寓买家无法获得融资,收紧贷款标准可能会加剧公寓市场的低迷。这可能导致结算失败次数增加,价格进一步下跌,甚至导致开发商的融资条件趋紧。

“在我看来,收紧对开发商的贷款对经济前景的风险要比收紧贷款标准对家庭的直接影响要高,后者已减轻了风险。”

啊哈!您所看到的问题是,澳大利亚的经济与建筑业息息相关。并非房地产市场需要更多房屋。它是我们的经济承受不起停止建立它们的能力。反正不是一次全部。

下图显示了参与施工的劳动力比例,这一比例从未如此高。

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如果开发人员不能预先借钱进行建设,那么所有这些安全帽都将放在ute的后面,而不是在网站上使用。许多建筑业工人失业对经济将是个坏消息。

世界卫生组织

澳洲联储承认,其贷款规则可能间接受到指责。

“就住房政策措施造成投资者需求和价格下降的程度而言,它们间接影响了开发商获得融资的机会。该过程可能存在超调的风险,导致活动下降的幅度比我们目前的预期更大或更持久。” Debelle先生说。

澳大利亚审慎监管局制定了大部分贷款政策。它告诉银行可以向谁贷款,可以提供多少只利息贷款以及可以多快的速度增加投资者贷款。但澳洲联储是行动的大脑,在这些政策上有很大影响。它还控制着一个叫做官方利率的旧事物。

接下来是什么?

澳洲联储会做什么?有两种方法可以解释澳大利亚储备银行的这一新评论。

一种解释:澳大利亚央行对房价长期下跌完全放松,它希望有庞大的供应渠道。他们渴望建造更多的房屋。如果是这样的话,他们似乎在签约我们,以寻求更多的房价下跌。

为了支持这种解释:澳大利亚央行表示,总体而言,其政策“已显着减少了与风险较高的家庭贷款相关的脆弱性,从而增强了经济对未来冲击的抵御能力。”这可能意味着他们将遵守规则。

但是,另一种解释是可能的。可能是澳洲联储承认房价下跌可能会打击经济,这可能是他们再次放宽贷款规则之前的第一个警告。不是因为他们希望房价最终上涨本身,而是因为他们希望避免建筑业就业崩溃。

支持第二种解释的是同一讲话中的这一说法。

戴贝尔说:“我不认为家庭借贷在其自身负担下会崩溃。”“相反,如果对澳大利亚经济造成负面冲击,尤其是造成失业率大幅上升的冲击,那么家庭资产负债表上的风险将放大这种冲击的不利影响。”

建筑业突然出现失业潮?那只是他们描述的那种负面冲击。

澳洲联储下一步将做什么?关注此空间。

杰森·墨菲(Jason Murphy)是经济学家。他撰写博客Thomas Think Think或在Twitter @jasemurphy上关注他