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关于租金与购买辩论的最终答案

2020-05-30 11:53:04来源:

“你还在租房吗?你为什么不给自己买房子呢。房租钱是死钱!”

如果您租房,我肯定您在一生中至少遇到过其中一个人。最有可能来自真正关心您的亲人。

他们也很容易得出这个结论。在每个月的月底,您不得不分担数百(有时是数千)的辛苦赚来的钱,而无非就是拥有顶棚的特权。

但是,如果您要购买房屋,至少您的付款将用于您可以自称的东西。至少在99%的澳大利亚人(尤其是父母)中,这就是普遍的理论。如果您准备好了押金,买总是比出租更好?

为什么要买

在我们深入探讨这场辩论之前,请让我澄清一件事。我将纯粹从财务角度考虑这一点。有许多无形资产来自无法以美元衡量的房屋。您的家就是您养育家人的城堡。购买房屋时,会有一种情感依恋,这在人A与人B之间变化很大。

我个人只是真的看到了买房的一个主要好处。

安全

这也是一个很大的好处。当您租房时,您总是会受到房东的摆布。租期结束时可以提高租金。泄漏的管道可能永远无法修复。您不允许购买猫,因为它违反规定。

如果房东决定将房屋出售给想要搬进来踢你的房主,那会发生什么呢?您必须找到另一个居住的地方,任何曾经搬家或搬过搬家的人都可以证明他们宁愿拿子弹而不愿再次这样做。好的,虽然还不错,但是却让我难以置信(参与了十多次动作)。

强制储蓄

有些人只是不能省钱。

如果这笔钱可以支配并可以支配,他们就不能自救,必须花钱。我个人没有这个问题,但我知道对于许多人来说这是一个问题。那么,当您花掉赚到的每一美元时,又如何省钱呢?

除非您是只付息贷款,否则您将每月偿还部分本金。实际还清房屋的本金是银行的赚钱方式。

因此,本金支付有点像强制储蓄机制。我之所以这么说是因为它比单纯将其视为节省要复杂得多。从理论上讲,如果您以$ X的价格购买房屋,并在30年后以相同的价格将其出售,则将其出售,那么,是的,您基本上将获得这30年中所有本金的一次性总付(不包括购买/销售成本和通货膨胀率)。

但!如果您从不出售会怎样?如果房屋贬值会怎样?如果没人愿意买房怎么办?

您的房屋在30年内贬值的可能性极小,但有可能发生(请参阅日本)。因此,通过股权进行储蓄并不像您想象的那样直接。

但是,不管这些情况如何,对于那些在拥有可支配收入时都难以储蓄的人来说,强制储蓄计划对他们来说可能是一件好事。银行在确保每月储蓄方面做得非常出色。如果您错过了太多的储蓄付款,他们甚至还可以欢迎您。

为什么要买

已锁定

既然已经确立了我认为购买时最大和最大的优点是安全,那么如果您发现自己在租房还是买房之间做出选择,就必须问自己:为什么需要安全性?

对于需要购买带来稳定性的人们来说,这是有好处的。如果您照顾的是宠物,孩子,年迈的父母或其他如果您不得不搬家会严重破坏的事物。然后我可以100%看到安全的重要性。

但是随着安全性的发展也带来了限制。

当您购买房屋时,突然之间您无法收拾东西离开。您可以租用自己的房子,但是那真是麻烦。你可以卖掉房子。这也很烦人,而且这样做要花钱。

真的,真的很贵

购房通常意味着抵押。对不会产生任何现金流量的东西承担债务是一种责任。有人说,我不同意您的房屋是资产。

但是暂时让我们排除一些负面因素,想象一下您是一个需要稳定的人,并认为他们在接下来的几年中不会想要住在其他任何地方。现在,您实际上需要购买房屋并在未来30年内还清该房屋。让我们处理数字。

买房子实际要花多少钱?

每个人都是不同的,但让我们遵循购买价格的25%(20%的定金和5%的购买成本)的标准公式。在一栋价值600,000美元的房屋上,这笔押金为120,000美元,购房成本为30,000美元。贷款金额为480,000美元,即使现在的利率处于历史低位,但它们最终还是会上涨,所以让我们在整个贷款的30年中将固定利率定为7%。

使用Money Smarts抵押计算器,我们可以绘制还款图。

显然,我们不能以简单的租金来做这个决定。

我突然发现了几件事。

首先,您可能会注意到,为这笔贷款服务30年的总费用为1,149,643美元。Wowsers。

其次,深粉红色区域表示贷款的本金金额($ 480K),浅粉红色区域表示利息。您最终支付的利息比实际贷款金额要多。请考虑一下。有人说租金是无用的钱,利息也可以这样说。您只需花费$ 670K的死钱!

甚至很难考虑。如果我们在30年内分解利息,则可以算出每周429美元或每月1861美元。您可以用这种钱租一个非常好的地方。

但是,因为您选择购买,所以您必须支付还本息加上本金,即每月3193美元。

那是每个月离开您的帐户的一大笔钱。我不了解您,但是如果我在接下来的30年中每月必须还款,那将严重影响我的生活方式。

到目前为止,我们有12万美元的押金,30,000美元的购买成本和135万美元的30年服务贷款。总计约130万美元!

这个地方看起来不错,但要在未来30年内住在那里,您需要支付的费用超过$ 550,000。图片:Realestate.com.au

到目前为止,我们已经涵盖了要花多少钱来买房子,但是我们还没有涵盖要花多少钱来保持房子运转。

以下是一些可以购买的额外物品:

公牛汇率

公牛房屋保险

公牛水费

公牛车身公司费用

公牛如果房子里有任何东西破裂(水管,电线,空调等),您必须付费修理

在澳大利亚储备银行的一份出版物中,他们估计房屋的平均运行成本为房屋价值的1.5%。

在30年的时间里要花费270,000美元,以维持600,000美元的房子运转。

购买成本和运营成本相结合,得出高达153万美元的价格来购买和维护30年的60万美元房屋。

忘掉股权!

很多人似乎在这场辩论中提出的另一个大好处是,买房会以某种方式使您赚钱?上次我检查时,买房住不住这种事。除非您有孩子,否则您不能在家里租房。即使房屋的价值上涨,也没有关系,因为您不能住在房屋中也不能出售房屋。

如果您撤回股本,那么我认为您的出卖自己没有达到首先买房的主要好处(证券)。您可以买卖另一套房屋,但这并不是购买的初衷。

如果您有意购买房屋只是为了在以后的生活中以更高的价格出售房屋-那么您实际上是在进行投资,ATO会调查这些情况,夫妇每两年可能会买卖这些房屋并利用CGT例外。

为什么要租

灵活性

除了您的租期外,租户可以自由地从一个地方跳到另一个地方。

不喜欢租金吗?移动。

不喜欢这个位置了吗?移动。

房东不固定财产吗?移动

我知道移动是屁股上的痛苦,但您知道屁股上还有什么痛苦吗?试图出售您的房屋并搬家。

在20岁左右的年轻人中,环游世界,学习和尝试新的体验似乎正在成为一种日益增长的趋势。太棒了!我认为您的青春,尤其是23-29岁之间的青春,是您生命中极为宝贵和独特的时刻,那时您不受束缚,很可能已经完成了职业/学位并全职工作。

您有全职收入,年纪轻轻,可以做自己想做的。您为什么要通过买房子来束缚自己?您处于一个独特的位置,能够丢下所有东西并移动/探索/发现世界。

租房可以为您提供这种生活方式所需的灵活性。

通常便宜

如果您认为租金是死钱,那么您肯定一定会看到房屋贷款的还款也就是死钱。您可以很容易地计算出还款的百分比,因为它们是银行设定的。但是,将其与租金还款进行比较起初比较棘手,但是一旦您意识到如何将两者进行比较就很容易。

每周仅需350澳元,您就可以住在墨尔本两居室公寓中的绝佳地理位置。对于这个预算,您不愿意在附近购买任何东西。图片:Realestate.com.au

要算出与租借和省钱相比要买和强迫储蓄(通过本金还款)要好得多,您必须知道该物业的租金收益。要计算这一点,您必须知道两件事;

您想租多少地方值得?

租金多少钱?

例如:

您要租的地方目前的广告价为每周400美元,您认为它的价值约为600,000美元,因为隔壁的地方与它几乎相同,并且要以600,000美元的价格出售。使用以下公式计算租金收益:

租金收益率= R / PP

其中R =租金(每年)

PP =购买价格

在上面的示例中,这将是

租金收益= $ 20,800 / $ 600,000

租金收益率= 3.5%

您能找到一家利率低于3.5%的银行吗?现在答案是否定的。标准可变贷款的平均利率约为5.1%,这就是当今较低的现金利率。

考虑到当今澳大利亚所有首都房屋和单元的租金收益率分别为3.5%和4.4%,您要么要支付高于市场租金的价格,要么要寻找便宜货,以使其比买房便宜。

很简单,您支付的租金收益是否超过您购买时要支付的利率?对于绝大多数的澳大利亚人,我会说租金收益将会降低。我在该国有些地方见过租金收益较高的地方,但在首都,尤其是悉尼和墨尔本,我还没有见过。

而且,这甚至都没有考虑到购买带来的所有其他c ** p(印花税,差,、保险等)。

与上面的示例进行比较。如果我们以400美元的价格租用30年,加上通货膨胀率2.5%,我们最终要支付913,176美元的租金。这也是令人悲观的,因为我没有考虑以上利率,保险,法人团体等的通货膨胀,因此要使房屋运转超过30年实际上甚至更多。

尽管如此,这意味着租用30年仍比购买便宜60万美元。

但是,上面示例中的人现在拥有全部资产,最糟糕的是坐拥约123万美元的股权(按25%的通货膨胀率,在30年内为60万美元),而出租人则没有股权。

但!出租的人比购买的人拥有更大的现金流量头寸。如果房客能够管理自己的钱并节省了差额,那么他们在30年内应该多出60万美元(购买30年的总成本减去30年的租金)。房客每年要多付$ 20,000。

让我们假设租房者意识到了这一有利条件,他们没有花费额外的$ 20,000,而是每年将其投资于多元化的投资组合。突然发生一些奇怪的事情。

在30年内以每年$ 20,000的收益率(历史平均水平)达到9%时,您可以相信租房者可以积累270万美元的净资产!!!

如果您以储蓄为纪律,那么如果您不参与房地产市场交易,您可以赚很多钱。

最后的想法

我认为太多的人(尤其是年轻人)陷入了正常境地,甚至在不知道自己想做什么的时候就购买了年轻的房屋。如果租金钱是死钱,那么还款利息也是如此,这比大多数澳大利亚人的租金收益要高得多。

当您买房居住时,您不会赚钱。您可能会很幸运,并在以后的生活中以赚钱的方式出售它,但您从来没有听说过所有亏本出售的人,只有那些赚了三倍钱的人四年(不太可能)。无论如何,您都不应该在寻找房屋时考虑赚钱。它的首要任务是使自己的家庭和家庭成家。如果您想赚钱,请考虑实际投资于创收资产(股票,债券,租金)。

不要陷于耻辱和租房羞耻,分解数字并弄清楚实际要花更多的钱。如果它的价格便宜,那就一定要买。如果它的价格便宜,那就不要理会那些错误地做出假设的人,这些人会假设您买不起或做错了。

尝试突破矩阵,看看最适合您的东西,而不是别人认为最适合您的东西。

马特(Matt)经营个人理财网站Aussie Firebug博客。这个故事最初出现在这里,经许可在这里重新发布。